El Ministerio de Vivienda tiene previsto avalar el 50 por ciento de las hipotecas concedidas en el caso de aquellas viviendas de régimen libre que permanecen en stock y no se han vendido, siempre y cuando se acojan a las actuaciones previstas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (PEVR) durante el presente ejercicio 2009 y también durante 2010. Este aval, que el Ministerio de la Vivienda va a firmar de forma inminente con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), no solo va afectar a las viviendas de régimen libre ya finalizadas que presentan dificultades para su venta, sino también las viviendas de protección oficial (VPO) que se construyan nuevas.

Esta línea de garantías a la financiación hipotecaria que mañana mismo podrán firmar el Ministerio de la Vivienda y el Instituto de Crédito Oficial alcanzará una dotación presupuestaria de 12.000 millones de euros, de los que el Ejecutivo de La Moncloa se compromete a aportar el 50 por ciento.

En función del impulso a esta medida, la titular del Ministerio de Vivienda, Beatriz Corredor, ha manifestado públicamente su confianza en que así pueda drenarse el stock de 613.000 viviendas que, según el propio Ministerio, permanecen terminadas y sin encontrar comprador, hasta la fecha en nuestro país. No obstante, es pertinente apuntar que esos son los datos del Ministerio, ya que otras fuentes siguen apuntando a la existencia de algo más de un millón de pisos y casas sin vender, y todo ello sin contar que aún siguen terminándose promociones cuya construcción se inició antes del estallido de la burbuja inmobiliaria o bien en los primeros tiempos de esta crisis financiera e inmobiliaria.

Para que las previsiones del Ministerio de la Vivienda puedan cumplirse respecto de esta medida, es imprescindible la participación de bancos y cajas de ahorros en la contratación de la financiación. Pues bien, según apunta la propia ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, unas 120 entidades financieras han expresado su interés en participar en la ejecución de estas acciones previstas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (PEVR). Recordemos que meses atrás, otras medidas de ayuda a la financiación como la conocida Moratoria Hipotecaria no obtuvieron el mismo teórico respaldo de los bancos que parece que ahora si podría producirse. Si esto es así, esta línea de financiación podría alcanzar a unas 100.000 familias y a sus correspondientes avales para la adquisición de viviendas.

Si finalmente esta línea de avales sale adelante con el apoyo de bancos y cajas de ahorros, representará un impulso significativo para el sector inmobiliario, pero en ningún caso podrá alcanzar a dar salida a las teóricas 613.000 viviendas nuevas que permanecen sin vender, al menos con esa dotación de 6.000 millones en avales prevista por el Ejecutivo. Es una simple cuestión de números.

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El Ministerio intenta impulsar la venta de viviendas en stock

En estos tiempos en los que se torna tan difícil poder vender un piso, especialmente si se trata de una vivienda usada, todos los esfuerzos y atenciones parecen pocas a la hora de conseguir encontrar compradores verdaderamente interesados. En este contexto, es normal que surjan numerosas dudas e interrogantes respecto a cómo gestionar la venta, cómo ofertar el piso o como determinar el precio más adecuado. Es obvio que lo que más puede interesarnos como vendedores es cerrar la transacción en el menor tiempo posible y por el precio más cercano a nuestras expectativas. Pero nada de ello resulta fácil en estos momentos.

Cuando la vivienda que deseamos o necesitamos vender es de segunda mano y ya cuenta con unos cuantos años de antigüedad, resulta usual que la vivienda pueda hallarse en mal estado o necesitada de reformas, lo cual constituye una variable de enorme relevancia para poder concluir con éxito y celeridad la operación. En estos casos, se tiene la conciencia de que un piso con mal aspecto, o con serias deficiencias de conservación, va a disuadir a una buena parte de los potenciales compradores interesados que se acerquen a visitarlo. Es indudable que un suelo deteriorado o avejentado, unas paredes necesitadas de arreglos y pinturas, una carpintería exterior e interior en malas condiciones, un cuarto de baño con aspecto viejo e insalubre, una cocina desvencijada, o una instalación eléctrica que precisa renovación son argumentos suficientes para empujar a nuestros posibles compradores a que huyan de nuestro piso para no volver a recordarlo más.

En los casos en los que nuestra vivienda está en estado deficiente o muy deficiente, deberemos efectuar distintas consideraciones previas a la oferta. Por ejemplo, si nos merece la pena efectuar algún tipo de reforma más o menos relevante, o mejor bajar el precio en la proporción del dinero que precisaríamos invertir. Si no solventamos, en alguna medida, las deficiencias, nos veremos obligados a reducir el precio en gran medida para atraer a los interesados, sobre todo dentro del panorama que vivimos, con precios a la baja. Y a pesar de ello, habrá muchas personas que no se interesen por un piso barato, ante la perspectiva de tener que soportar y afrontar varios meses de obras. Si reparamos y adecentamos el piso, en alguna medida, tendremos que subir el precio, y siempre tendremos el riesgo de que a nuestros compradores no les agrade el color del suelo, los muebles de cocina o el color de las puertas de paso.

Siempre que el piso no se encuentre en estado extremadamente lamentable, tal vez lo más aconsejable pueda ser hacer a la vivienda un “lavado de cara“, es decir, un conjunto de reparaciones poco costosas que contribuyan a mejorar su aspecto para ayudarnos a venderlo, aún a sabiendas que tendremos que reducir el precio igualmente.

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Vender un piso: ¿reformar o bajar el precio?

La crisis inmobiliaria ha forzado a buena parte de los actores del sector a pensar en nueva líneas estratégicas y de negocio con potencial para abrir sus expectativas de futuro. Es un paso casi imprescindible para salir de la crisis cuanto antes y conjurar los riesgos que amenazan el porvenir de promotoras, constructoras, entidades financieras y empresas de intermediación inmobiliaria.

Es obvio que el sector residencial ha de seguir manteniendo una considerable peso específico en la actividad económica y en la generación de riqueza en nuestro país, pero su supervivencia y la recuperación de sus niveles de empleo ha de pasar por líneas de actuación estratégicas sensiblemente diferentes a las que estuvieron vigentes en la época del boom inmobiliario. Tal y como apunta ya muchos expertos, una de estas líneas ha de ser la internacionalización de la actividad de promoción, construcción e intermediación inmobiliaria. Así lo ha entendido desde hace tiempo Caja de Ahorros del Mediterráneo CAM, entidad financiera fuertemente implicada en el sector del ladrillo a través de su sociedad de gestión inmobiliaria Mediterranean CAM International Homes, con sus marcas fuertemente posicionadas Subastas CAM y Oportunidades Inmobiliarias CAM.

En el curso del pasado mes de mayo, Caja de Ahorros del Mediterráneo CAM dio un decidido paso adelante en la internacionalización, gracias al proceso de adquisición de la compañía financiera de México denominada Crédito Inmobiliario, pagando en la transacción un montante total que se elevó hasta los 145 millones de euros, con todas las bendiciones del Gobierno Federal de aquel país. Desde ese mismo momento, la firma mexicana Crédito Inmobiliario pudo colocarse a la cabeza de su sector en México, en lo que respecta a índices de capitalización y liquidez.

Ahora, Caja de Ahorros del Mediterráneo CAM y su sociedad mexicana Crédito Inmobiliario han decidido ir aún más lejos, embarcándose en la gestión de un ambicioso proyecto del Gobierno de Felipe Calderón que supondrá la construcción de unas 90.000 viviendas de interés social en suelo mexicano en el curso de los próximos dos años. La inversión prevista para este año solo en el presente ejercicio 2009 supondrá unos 271 millones de euros.

Por último, también hay que añadir que Crédito Inmobiliario tiene previsto invertir otros 1.241 millones de euros en la promoción de 12 nuevos proyectos turísticos en México. A la vista está que Caja de Ahorros del Mediterráneo CAM no restringe su actividad a vender los pisos embargados sino que ya está abriendo prometedoras líneas de internacionalización del negocio y de la actividad.

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CAM construirá 90.000 viviendas en México

La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó en la jornada de ayer un proyecto que prevé la construcción de, nada menos, que 48.000 viviendas (si, cuarenta y ocho mil), en una operación de crecimiento urbanístico espectacular. Se trata de edificar Valdecarros, un descomunal barrio emplazado entre Mercamadrid y la M-50, con 20 millones de metros cuadrados para urbanizar. Aproximadamente la mitad de estas 48.000 viviendas gozarán de algún tipo de protección pública. Además, los proyectos de edificación de nuevas viviendas del Ayuntamiento de Madrid no quedan ahí, ya que está igualmente previsto promover la construcción de unos 250.000 nuevos pisos en el plazo de 20 años. Hay que recordar que estos números datan del Plan General redactado en 1997.

Es cierto que dos décadas son mucho tiempo, y las administraciones públicas deben planificar e ir siempre muy por delante de las necesidades sociales a medio y largo plazo, pero se antoja un número desmedido de viviendas, considerando la situación actual en la que nos encontramos. Según los representantes del Consistorio de la capital de España, muchas de las nuevas viviendas de Valdecarros no empezarán a edificarse hasta dentro de una década, y otras se entregarán a sus nuevos dueños (si los hay…) a la vuelta de veinte años. En todo caso, tendrán que pasar unos 7 años para que se empiece a mover un solo ladrillo en Valdecarros y, para entonces, esperamos que la crisis solo sea un mal recuerdo y el stock de viviendas nuevas sin vender esté más que liquidado, para bien del sector residencial de la capital y de todo el Estado.

Según datos que nos aporta la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), el stock de viviendas nuevas sin vender en la capital de España es de unos 50.000 pisos, y esta situación no podrá normalizarse hasta que hayan pasado al menos unos cuatro años. De cualquier forma, no parece que el Ayuntamiento de Madrid mantenga criterios rígidos respecto a la ejecución de los diferentes planes de construcción de viviendas previstos para los próximos años y, por ello, pueda manejar los plazos para ajustarse a la situación del mercado, a las necesidades y a la demanda. No obstante, el paso de los años hará cambiar la situación resulta prioritario mantener una planificación, más allá de los colores políticos, de los alcaldes o de las corporaciones que puedan pasar por el gobierno de la ciudad.

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48.000 nuevas viviendas en Madrid

Todos aquellos que se mantienen en contacto con alguna empresa o algún profesional de la intermediación inmobiliaria hace ya bastantes meses que vienen escuchando de ellos que el alquiler de viviendas se ha convertido en una fórmula emergente y en franca expansión para acceder a una vivienda. Cada vez con mayor frecuencia, oímos decir que las agencias inmobiliarias que han conseguido mantener sus puertas abiertas todavía a estas alturas, encuentran en el alquiler una oportunidad para mantenerse en la actividad y no sucumbir ante el imparable Apocalipsis del ladrillo. En efecto, la realidad es que se venden pocos pisos, pero se están alquilando bastantes más que hace unos años, a pesar de las dificultades que entraña el alquiler para propietarios e inquilinos.

Quienes ahora mismo se plantean adquirir una vivienda, perciben indicios de que los precios pueden estar bajando y prefieren esperar que se aclare el panorama. Por si esto fuera poco, si consiguen decidirse por algún piso, encuentran una tremenda dificultad para acceder a la financiación, ya que el crédito hipotecario permanece bloqueado y solo se tiene alguna opción de acceder a él si le compramos el piso a un banco o a una caja de ahorros. Por otra parte, encontramos una tremenda desconfianza ante la situación económica global, por los altos niveles de destrucción de empleo, la recesión global y el temor a que podamos perder el puesto de trabajo en cualquier momento. El resultado final es que es muy, muy difícil comprar una vivienda y, en consecuencia, también resulta enormemente complejo venderla. ¿Qué salida queda?, el alquiler de viviendas, tanto para los que quieren acceder a un lugar en el que vivir, como para aquellos otros que quieren comercializar viviendas, sean intermediario o propietarios (particulares, promotores, inversores, bancos y cajas de ahorros).

Si no puedes vender, tomas la posibilidad de alquilar tus viviendas como una mal menor que permite ir haciendo frente a las cargas financieras del inmueble o, en su defecto, a los costes que genera un piso vacío. No queremos el alquiler “ni en pintura” por la inseguridad jurídica y los tremendos riesgos que comporta para el propietario, así como por la inestabilidad y la falta de hábito que conlleva a los inquilinos. Pero no queda más remedio, si se quiere acceder a una vivienda y no tener activos inmobiliarios ociosos.

Volvemos a insistir sobre lo mismo: el alquiler de viviendas precisa de un mayor apoyo de las administraciones, de un ventajoso tratamiento fiscal y de un marco jurídico que inspire confianza a propietarios e inquilinos.

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Alquiler de viviendas y Apocalipsis del ladrillo

El Congreso de los Diputados, a través de su Comisión Delegada de Justicia, aprobó el pasado jueves 25 de junio un nuevo proyecto de ley, que se ha dado en llamar “de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios“. Al margen de su interminable denominación, la principal novedad que nos aporta es el desahucio en un plazo n superior a 15 días y sin ulteriores trámites de todos aquellos inquilinos que no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario tras la sentencia judicial que proceda.

El proyecto de ley aprobado por la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados hace solo unos días aglutina el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas que ya aprobara el Ejecutivo de Madrid a finales del pasado año 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio. Esta norma habrá de continuar el normal procedimiento legislativo para proseguir su tramitándose en el Senado.

Una vez que pueda aprobarse la mencionada norma, los procedimientos de desahucio y de reclamación de las rentas de alquiler habrán de tramitarse mediante juicio de naturaleza verbal, lo que permitirá que cualquier Tribunal se encuentre en disposición para dictar sentencia en un plazo de tan solo cinco días cuando proceda el desahucio de los inquilinos de un piso. Eso si, el desalojo voluntario podría extenderse hasta un plazo de un año, al no establecerse ningún tipo de plazo máximo.

El proyecto de ley que, en la actualidad, se encuentra en pleno proceso de tramitación efectivamente supone alguna leve mejora en las condiciones que regulan los arrendamientos de viviendas, aunque mucho nos tememos que no vayan a representar la seguridad jurídica suficiente de cara a inspirar confianza en los propietarios y dinamizar el mercado de alquiler. Los legisladores no acaban de tener clara la necesidad del sector de la vivienda de contar con un mercado de alquileres equiparable al de nuestros vecinos de la Unión Europea, y tal inseguridad jurídica condiciona la voluntad de los propietarios a la hora de sacar al mercado sus viviendas vacías. Sin ofrecer confianza, seguridad y una buena fiscalidad a los propietarios de las viviendas, será siempre imposible que el parque de pisos en alquiler pueda extenderse hasta los niveles deseados para facilitar un mejor acceso a la vivienda y un más rápido ajuste del mercado residencial global.

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Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler de viviendas

Está claro que hablar del mundo del ladrillo nos lleva, día tras día, a hablar de los bancos y de las cajas de ahorros, como verdaderos protagonistas y agentes dentro del sector inmobiliario que vive la crisis financiera. Los bancos dan las hipotecas, los bancos las deniegan, los bancos financian a los promotores y, por último, los bancos se quedan con las viviendas si compradores o promotores no pueden pagarles. Y vuelta a empezar. Y justo ese es el punto en el que nos encontramos, en el que los bancos venden una buena parte de las viviendas que se ofertan en el mercado y, a la vez, los bancos también nos tienen que conceder o denegar las hipotecas.

Vender inmuebles en estos tiempos no está nada fácil ni para el más avezado de los tahures del Misisipi y, por ello, las entidades financieras se ven en la necesidad de acudir a procedimientos atípicos como las subastas para conseguir que los potenciales clientes solventes les hagan algo de caso, aunque ya parece que comienza a ser una fórmula explotada en exceso y casi agotada, a la vista de los recientes fracaso comerciales de algunos, como por ejemplo el de la “Subasta Perfecta“, del Salón SIMA de Madrid. No obstante, encontramos que algunos, inasequibles al desaliento, vuelven a la carga para intentar vender inmuebles bajo el reclamo del “quién da más”. Ahora le llega el turno a Anida, la sociedad de gestión inmobiliaria del BBVA, con una nueva subasta de productos inmobiliarios.

Anida, de BBVA, ha puesto a la venta por el procedimiento de subasta, un total de 79 locales por los que tiene previsto ingresar unos 55 millones de euros. Uno de los inmuebles más llamativos que entran en la mencionada subasta de Anida, de BBVA, es la sede del propio banco en Alicante, un edificio compuesto por cuatro plantas, sótano, entreplanta y local comercial, con la nada despreciable superficie de 3.557 metros cuadrados y una excelente ubicación, aunque con un precio no apto para economías domésticas medias, ya que se parte de 8 millones de euros. Otros locales que también pueden adquirirse en esta subasta son algunas antiguas oficinas del propio BBVA en Madrid, Zaragoza, Granada, Huelva, Valencia, Barcelona y Palma de Mallorca.

La información relativa a los inmuebles que subasta en esta ocasión Anida, de BBVA, está disponible en la web de esta sociedad de gestión inmobiliaria. La propia entidad financiera de la que Anida es filial ha querido subrayar que todos los productos que se ofertan se encuentran vacíos en la actualidad y disponibles.

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Anida subasta locales